文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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